Kritiekpunten Van Merwijk op plannen Red de Kuip

Stadiondirecteur Jan van Merwijk heeft tijdens een informatiebijeenkomst wederom het belang van een nieuw te bouwen stadion benadrukt. Van Merwijk trachtte bovendien diverse renovatieplannen, waaronder die van Red de Kuip, te weerleggen, door deze te spiegelen aan de diverse gestelde eisen aan een nieuw onderkomen. Hieronder treft u de kritiekpunten van Feyenoord op de plannen van Red de Kuip aan.
Stichtingskosten ‘Red de Kuip’

De integrale benadering van de ‘Red de Kuip’-variant gaat uit van een renovatie van de Kuip waarbij het aantal business units worden verdubbeld en de commerciële ruimten vergroot. Het ontwerp is gemaakt op basis van het Programma van Eisen. Let wel, bij deze renovatievariant voldoet het ontwerp niet aan de wensen en eisen van gebruiker Feyenoord. Het betreffende hoofdstuk van het Masterplan geeft meer inzicht in de ‘Red de Kuip’-variant. De stichtingskosten van de ‘Red de Kuip’-variant worden onderverdeeld in een aantal componenten die onderstaand verder zullen worden uitgewerkt en toegelicht:
– Grondkosten
– Bouwkosten
– Honoraria
– Overige kosten
– Onvoorzien
– Financieringkosten
– Trainingsaccommodatie
– Totaalkosten inclusief beheerkosten en algemene kosten
Grondkosten
‘Red de Kuip’ neemt geen investeringen mee voor de grondkosten.

In de plannen geeft de ‘Red de Kuip’-groep aan circa 16 meter te willen uitbouwen ten opzichte van de huidige Kuip. Dit betekent dat er extra grond aangekocht/gepacht moet gaan worden wat echter niet in de sommen wordt meegenomen.

In de investeringsraming zijn kosten opgenomen voor sloopwerkzaamheden. Deze worden opgenomen in de bouwkosten. Verder is geen stelpost meegenomen voor asbestsanering. Gezien de aard van de verbouwing is te verwachten dat nog op diverse plaatsen asbest gevonden kan worden.

Geadviseerd wordt om hiervoor een stelpost mee te nemen. Ook wordt geadviseerd om adviseurs in te schakelen voor sloop- en andere werkzaamheden, zoals voor asbestrapportage, sloopadviezen en dergelijke. Hiervoor is geen post gereserveerd. Behalve deze kosten zal ‘Red de Kuip’ ook aanpassingen moeten doen aan de aansluitingen op de bestaande infrastructuur. Hiervoor is geen kostenpost opgenomen. Geadviseerd wordt om voor de ontbrekende kosten een post op te nemen van in totaal € 3,5 mio, vergelijkbaar met de ‘kleine renovatievariant’.

Bouwkosten
In de plannen van ‘Red de Kuip’ zal de Kuip na renovatie een capaciteit hebben van 63.000 toeschouwers. Het ruimtelijke Programma van Eisen (29 augustus 2011) omvat in totaal 100.000 m3 BVO (bruto vloeroppervlakte). Deze zijn in het ontwerp ingepast, maar het stadion krijgt geen afsluitbaar dak.
In het stadion is verder ook geen overmaat aan ruimte te realiseren voor aanvullende en aanverwante functies waarmee de multifunctionaliteit wordt vergroot. Hiermee biedt de ‘Red de Kuip’-variant geen flexibiliteit om in de toekomst verder uit te breiden indien dat wenselijk zou zijn of om multifunctioneel gebruik verder vorm te geven. De huidige parkeerplaatsen naast het stadion worden verwijderd, aan die ruimte zal een groenachtige invulling gegeven worden. Ook wordt niet voorzien in een parkeerfaciliteit van 1500 parkeerplaatsen (40.000 m2 BVO).
De totale bouwkosten die door ‘Red de Kuip’ worden opgevoerd, zijn:

[Tabel 3.15: Overzicht Bouwkosten ‘Red de Kuip’]

De bouwkosten zijn door ‘Red de Kuip’ aangeleverd. Feyenoord heeft deze laten analyseren en toetsen. Daarover wordt opgemerkt dat de bouwkosten in deze fase aan de lage kant zijn gecalculeerd. Verder zijn een aantal kostenposten niet benoemd waarvan verwacht wordt dat deze kosten wel gemaakt moeten worden. Geadviseerd wordt om deze kosten mee te nemen in de kostenopstelling. Het gaat om de volgende kostenposten:
• Bouwrijp maken van de locatie rondom de Kuip (verplaatsen ondergrondse infrastructuur, verwijderen tijdelijke bestrating en aanleg tijdelijke looproutes)
• Fundering aanpassen aan de bestaande fundering en constructie van de Kuip
• Upgraden bestaande installaties ten aanzien van de uitbreidingen
• Het upgraden van de bestaande tribunes in relatie met de nieuwe te realiseren tribunes. Dit geeft een groot onwenselijk contrast
• Het borgen van de stabiliteit van de staalconstructie
• Opknappen van het veld gedurende de realisatie (veld zal gebruikt worden voor diverse werkzaamheden)

Verder is de beoordeling van Feyenoord dat een aantal kostenposten te laag zijn gecalculeerd. Geadviseerd wordt om deze kosten te verhogen in de kostenopstelling. Het gaat om de volgende kostenposten:
• Kosten fundering (realiseren poeren, balken naast bestaande fundering)
• Het opvijzelen van de dakconstructie, dat als één element in één keer opgevijzeld dient te worden
• De RVS-kabelnet buitenschil
• De trappen naar de derde ring die worden aangelegd en bevestigd deels aan de huidige trapconstructies en deels opgehangen aan de nieuwe constructie
• De installaties ten behoeve van de diverse te realiseren ruimten (zo is bijvoorbeeld niet voorzien in koeling)
• De te realiseren nieuwe veldtribunes (parterre) rondom het veld
• De kosten voor de realisatie van de parkeergarage
Geadviseerd wordt om hiervoor een totaalbedrag van € 54 mio te reserveren.

In de beantwoording van de vragen is voor de bouwkosten voor de parkeergarage van circa 40.000 m2 BVO (bruto vloeroppervlakte) een investering van € 17 mio geraamd inclusief droogloop naar het stadion. Dit is wanneer de parkeergarage wordt geëxploiteerd door een exploitant. Echter dit is een aanzienlijk risico, om hiervan uit te gaan. Zeker gezien het gebied rondom de parkeergarage geen betaald parkeren regime kent. Geadviseerd wordt om een kostenpost van € 32,3 mio mee te nemen voor de bouw van de parkeergarage (1500 plaatsen) op de Veranda. Dit zijn alleen de bouwkosten, kosten voor de verwerving zijn hierin niet meegenomen. Wanneer blijkt dat een exploitant interesse heeft in de exploitatie van de parkeergarage, kan de investering van de exploitant gebruikt worden voor verlaging van de financieringsbehoefte.

Ook de infrastructurele kosten zijn niet meegenomen. Dit zijn de kosten van de terreinafwerking rondom het stadion, de aanpassing van de Coen Moulijnweg, de omlegging van de Breeweg naar de Olympiaweg en de bovengrondse passage naar de business lounge. Geadviseerd wordt om hier een kostenpost van € 30 mio voor te reserveren. Bekeken moet worden wie deze kosten gaat betalen.

Verder wordt geadviseerd om aansluitkosten mee te nemen voor de WKO-voorziening die door de desbetreffende partij geëxploiteerd kan worden. Geadviseerd wordt om hier een bedrag van € 1,4 mio voor te reserveren.

Geadviseerd om de bouwkosten van € 206,9 mio op te nemen. Deze is als volgt opgebouwd. De bouwkosten van Red de Kuip bedragen € 116,54 mio. Hierbij worden opgeteld de geadviseerde aanvullende bouwkosten (€ 54 mio), de kosten voor de parkeergarage (€32,3 mio), de kosten voor de wko (€1,4 mio) en de indexering (€2,66 mio).

Honoraria
Voor de uitwerking van de renovatie worden diverse adviseurs ingeschakeld om te zorgen dat alle wensen en eisen bouwkundig en technisch conform de wet- en regelgeving worden uitgewerkt. Ook wordt gezorgd dat de bouwvergunning wordt verkregen.

De totale honoraria die door Red de Kuip worden opgevoerd, zijn:

[Tabel 3.16: Overzicht kosten Honoraria ‘Red de Kuip’]

Voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen dient een bestemmingsplanwijziging inclusief MER (Mileu Effect Rapportage) doorlopen te worden. De kosten hiervoor zijn niet meegenomen in de kostenopstelling. Geadviseerd wordt om hiervoor een kostenpost van € 1,0 mio mee te nemen. Als gevolg hiervan moet rekening worden gehouden met de doorlooptijd van een bestemmingsplanprocedure, die circa 2 – 2,5 jaar bedraagt. Dit heeft consequenties voor de indexering van de bouwkosten. Geadviseerd wordt om hiervoor een kostenpost van € 2,8 mio op te nemen.

Overige kosten
‘Red de Kuip’ heeft geen overige kosten gedefinieerd. De kosten voor tijdelijke maatregelen tijdens de renovatie heeft ‘Red de Kuip’ begroot op € 8,2 mio. Overige kosten zijn de kosten voor presentatie- en promotiemateriaal en de historische kosten van de opdrachtgever. Geadviseerd wordt om hiervoor een kostenpost van € 2,35 mio te reserveren.

Onvoorzien
Gezien de fase van het project is een post onvoorzien opgenomen. ‘Red de Kuip’ heeft hiervoor een bedrag van € 9,34 mio opgenomen.

Financieringskosten
‘Red de Kuip’ heeft in de stichtingskosten € 5,13 mio meegenomen voor de financiering. De totale financiering moet echter worden aangepast vanwege de doorlooptijd van de bestemmingsplanwijziging inclusief MER. Omdat de financieringskosten tijdens de bouw deel uitmaken van de totale financiering, wijzigen de financieringskosten.

De financiering vindt plaats door stortingen van eigen vermogen en trekkingen van vreemd vermogen van bancaire financieringen gedurende de uitgebreide renovatie van de Kuip. Het gehele proces start begin 2013 en de oplevering is gepland begin 2018. Over deze periode wordt ook rente betaald over het getrokken vreemd vermogen. Mede gezien de afhankelijkheid van de structurering van de financiering en de modellering van het financieel model, is in het overzicht van de stichtingskosten hiervoor een bedrag van € 18,8 mio opgenomen. De exacte financieringslasten zijn in het financieringsplan terug te vinden. Geadviseerd wordt om de financieringskosten van 18,8 mio mee te nemen.

Trainingsaccommodatie SC Feyenoord en BVO Feyenoord
‘Red de Kuip’ heeft geen kosten meegenomen voor de trainingsaccommodatie op de locatie Varkenoord. Voor een juiste vergelijking met een nieuw stadion en de uitgewerkte renovatievarianten wordt geadviseerd deze kosten mee te nemen. De totale kosten voor de trainingsaccommodatie bedragen € 14 mio. Bij de stichtingskosten van de Kleine renovatie wordt een toelichting gegeven van de kosten voor de trainingsaccommodatie.

Totaal overzicht bouwkosten
De totale stichtingskosten, exclusief financieringslasten, die door ‘Red de Kuip’ worden opgevoerd, zijn:

[Tabel 3.17: Overzicht totale stichtingskosten ‘Red de Kuip’]

In deze kosten zijn niet de financieringslasten zoals Red de Kuip deze heeft benoemd opgenomen. Op basis van het financieringsplan komen de financieringslasten uit op € 18,840 mio. De totale stichtingskosten zijn derhalve € 162,120 mio.

Op basis van de aangedragen adviezen wordt geadviseerd de diverse kostenposten op te hogen en toe te voegen. In onderstaand overzicht worden de totale stichtingskosten, exclusief financiering, weergegeven. Dit zijn de posten zoals deze bovenstaand zijn uitgewerkt en toegelicht met daarbij een post voor de algemene dekking van het project en Winst en Risico voor de organisatie, die evenmin door ‘Red de Kuip’ zijn meegenomen. Let wel, hierin zijn nog niet de kosten voor de aanpassingen van de infrastructurele wijzigingen meegenomen. Dit geeft nog eens een verhoging van de stichtingskosten van circa € 30 mio.

[Tabel 3.18: Overzicht totale stichtingskosten ‘Red de Kuip’]

Onderhoud
‘Red de Kuip’ heeft geen aanbieding gedaan voor het onderhoud. Aangezien het ‘Red de Kuip’-plan een renovatie is die gelijk is aan het Programma van Eisen van Feyenoord, is voor de onderhoudskosten het bedrag van de grote renovatie meegenomen.
De gemiddelde onderhoudsprijs voor beheer en onderhoud voor de komende 30 jaar is berekend op basis van het prijspeil van november 2012. Voor de bepaling van de kosten voor het onderhoud zijn voor de diverse onderdelen MJOP’s uitgewerkt voor zowel het bouwkundig als het installatietechnisch onderhoud. In het financiële model zijn deze lasten opgenomen inclusief indexering.

[Tabel 3.19: Overzicht onderhoudskosten ‘Red de Kuip’]

Het energieverbruik
Het energieverbruik voor de ‘Red de Kuip’-variant is sterk afhankelijk van het ontwerp, de verschillende functies in het stadion, de omvang van de verschillende onderdelen en de keuze voor installaties. In dit geval wordt de inschatting van het energieverbruik van Het Nieuwe Stadion ook meegenomen voor de renovatievariant van ‘Red de Kuip’. De totale energielasten komen uit op circa € 800.000,- tot 1.000.000,- per jaar (prijspeil 2012)

FR12.nl ->
Bron: Aangetroffen stuk op het forum feyenoord.netwerk.to